2025년 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 등기부등본 5대 포인트

 

전세계약 시 반드시 확인해야 할 등기부등본 5대 포인트

🏠 2025년 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 등기부등본 5대 포인트

“보증금 1억을 지키는 법, 단 10분이면 충분합니다.”

 

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✅ 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 소유권, 권리관계(담보·가압류 등)를 공적으로 증명하는 문서로,
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 가장 중요한 서류입니다.

항목	내용
정식 명칭	등기사항전부증명서 (구: 등기부등본)
열람 방법	인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr) 또는 주민센터 방문
열람 대상	누구나 열람 가능 (비회원 가능)
발급 비용	열람: 700원 / 발급: 1,000원
확인 시점	전세 계약 전 + 잔금일 기준 재확인 필수

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🔍 2025년 등기부등본 확인 핵심 포인트 5가지

항목	설명	체크 이유
① 표제부	건물 정보 (주소, 용도, 구조 등)	등기부 주소와 실제 건물 일치 여부 확인
② 갑구	소유권 관련 내용	집주인 이름, 소유권 이전 기록 확인
③ 을구	근저당, 전세권, 가압류 등 담보권	전세 보증금보다 우선순위 있는 채권 유무 파악
④ 말소사항	지워진 권리 내역 (✔표시)	과거 문제 여부, 권리 말소 여부 확인
⑤ 등기일자/접수번호	등기된 날짜와 우선순위 기준	보증금 안전성 판단 핵심 기준

✅ 등기부등본은 소유자 본인 명의인지,
근저당이 보증금보다 적은지,
전입신고·확정일자를 통해 우선순위 확보가 가능한지를 반드시 확인해야 합니다!

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📋 실제 사례별 체크리스트

상황	체크 포인트
집주인이 법인	법인 등기부등본도 함께 확인, 대표자와 계약 여부 체크
근저당이 있음	설정금액 + 이자 총액 < 보증금인지 확인
을구에 전세권 설정 있음	선순위 전세권보다 후순위일 경우 위험!
갑구에 압류 표시 있음	세금체납, 가압류 → 집 경매 가능성 있음
공유 소유	전 공동소유자 전원 서명 여부 필수 확인

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🗂 세입자 우선순위 보호 조건

보호 조건	설명
전입신고	계약 당일 또는 그 직후에 해야 함
확정일자	동주민센터 또는 인터넷 등기소에서 신청
실거주 요건	반드시 실제 거주해야 우선변제권 효력 발생
보증보험 가입 권장	HUG, SGI서울보증 등 전세보증보험 가입 시 100% 회수 가능성↑

📌 확정일자만 있어도 경매 시 우선변제권 확보
단, 전세금 > 선순위 채권일 경우 일부 보증금 손실 위험

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💬 Q&A (전세 계약 전에 꼭 알아야 할 질문들)

Q1. 등기부등본은 계약 당일만 보면 되나요?

❌ 아닙니다!
반드시 계약 전 + 잔금일 기준 2번 이상 확인해야 해요.
중간에 근저당 설정되는 사례가 많습니다.

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Q2. 근저당이 1억인데, 전세보증금 1.5억이면 안전한가요?

❌ 위험합니다.
**근저당 설정금액 = 실제 채권액 × 120~130%**일 수 있어
실제 청구 가능금액이 더 클 수 있어요.

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Q3. 소유자와 계약하는 게 무조건 안전한가요?

🟡 보통은 안전하지만,
공유자 중 일부와 계약하거나 대리 계약일 경우엔 위험요소가 있으므로
전원 동의서 / 인감증명서 등 확인 필수예요.

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Q4. 등기부등본 내용에 이상이 없는데 왜 보증보험 가입을 하죠?

✅ 등기부등본은 ‘현재 상태’만 보여줍니다.
추후 집주인의 파산, 경매 등 미래 위험을 대비하려면 전세보증보험 가입이 안전망입니다.

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Q5. 세입자 우선순위가 보장되는 공식은?

✔ 전입신고 + ✔ 확정일자 + ✔ 실제거주
이 세 가지가 완성되면 → 우선변제권 확보
→ 경매 낙찰금으로 보증금 돌려받을 수 있어요!

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✅ 한 줄 요약

“등기부등본을 모르면 전세는 도박입니다. 확인은 필수, 보증은 생존입니다.”